Mietrecht Lübeck, Schleswig-Holstein

Mietrecht hat das Recht der Mietverhältnisse zum Inhalt. Hierbei geht es nicht nur darum, wann und wie ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, sondern auch um dessen Ausgestaltung und praktische Umsetzung. Ich unterstütze sowohl gewerbliche und private Mieter und Vermieter. Häufige mietrechtliche Probleme sind: Kündigung, Mieterhöhung, Mietmängel, Mietminderung, Mietzins bzw. Miete und schlussendlich die Räumung.

Diese Probleme stellen lediglich einen kleinen Ausschnitt dar. Sämtliche dieser Problematiken können auch noch in viele kleinere Unterabschnitte aufgeteilt werden, so dass eine große Zahl von Fallgestaltungen denkbar ist. Für Mieter und Vermieter sind häufig ähnliche Fragestellungen wichtig. Lediglich der Blickwinkel ist ein anderer. Deshalb vertrete ich grundsätzlich im Mietrecht sowohl Mieter als auch Vermieter, wodurch ein optimaler Wissenstransfer ermöglicht wird. Gerne unterstütze und vertrete ich Sie bei Ihren mietrechtlichen Problemen. Weiter unten finden Sie ausgewählte Informationen über das Mietrecht. Die Sammlung soll regelmäßig erweitert werden.

Ich habe mich bereits um zahlreiche Mandate in Lübeck und anderen Städten in Schleswig-Holstein gekümmert.

Meistens führen die Vereinbarungen und Mietverträge zwischen Vermieter und Mieter zu einem normalen Verhältnis. Hin und wieder kommt es allerdings vor, dass die vereinbarten Leistungen nicht erbracht werden. Hierbei kann es sein, dass der Mieter seine Miete nicht zahlt oder die Wohnung nicht in der Form nutzbar ist, wie sie gemäß des Mietvertrages eigentlich sein sollte.

Regelmäßig wird sich der Mieter an den Vermieter wenden, damit dieser einen vorhandenen Mangel abstellt. Bereits an diesem Punkt kommt es auf eine umsichtige Vorgehensweise an. Der Mieter sollte dem Vermieter umgehend einen Mangel anzeigen um nicht nur seine eigenen Rechte zu wahren, sondern auch damit der Vermieter vor möglichen weiteren Schäden, die aus dem Mangel resultieren können, geschützt wird. Bei der Mangelanzeige sollte darauf geachtet werden, dass der Mieter eine Frist setzt, um mögliche Verzugsschäden (z.B. Rechtsanwaltskosten) auch geltend machen zu können.

Da der Vermieter gemäß seiner gesetzlichen Verpflichtung die Mietsache frei von Sach- und Rechtsmängel halten muss, ist er gehalten den Mangel zu beseitigen. Häufig bestreiten die Vermieter zunächst das Vorliegen eines Mangels oder werfen dem Mieter vor, dass er den entsprechenden Mangel durch sein mangelhaftes Wohnverhalten selbst verursacht habe. Dies ist auch eine der weiteren Voraussetzungen für eine gerechtfertigte Mietminderung.

Der Schaden darf nicht durch den Mieter selbst verursacht worden sein. Des Weiteren muss dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung oder Behebung des Mangels gesetzt werden. Je nachdem wie schwerwiegend der Mangel ist, kann dies von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen sein. Bei einer defekten Heizung im Winter ist allerdings davon auszugehen, dass Abhilfe in wenigen Stunden zu schaffen sein sollte.

Die danach folgende Mietminderung kann gemäß § 536 BGB bereits ab Mangeleintritt durchgeführt werden. Dies bedeutet, dass sofort bei Vorliegen eines Mangels eine Mietminderung durchgeführt werden kann, welche weder angekündigt oder beantragt werden muss. Allerdings muss der Vermieter zunächst über den Mangel unterrichtet worden sein.

Problematisch wird allerdings regelmäßig die Bestimmung der Höhe der Mietminderung sein. Grundsätzlich muss die Höhe der Mietminderung dem Mangel bzw. dem Schaden an der Mietsache angemessen sein. Im schlimmsten Fall kann dies bedeuten, dass bei einer ungerechtfertigten Mietminderung und einem entsprechenden Einbehalt von mehr als einer Monatsmiete, die fristlose Kündigung drohen könnte. Es ist daher äußerst wichtig, dass die Verhältnisse hinsichtlich der Mietminderung gewahrt werden. Diesbezüglich gibt es tausende von verschiedenen Urteilen die einen groben Richtungsanzeiger für die Berechnung der Mietminderung angeben. Die Mietminderung wird regelmäßig in Prozent von der Bruttomiete vorgenommen. Gute Richtungsanzeiger sind die im Internet zu finden. Hierbei helfen auch Mietminderungstabellen. Hier können erste Anhaltspunkte gefunden werden, wie hoch die jeweilige Reduzierung der Miete sein könnte.

Grundsätzlich ist auch eine Mietminderung auf 100 % möglich, wobei hierbei die Beeinträchtigung der Mietsache, daher der Wohnung, sehr hoch sein muss. Dies ist z.B. bei sehr starkem, gesundheitsgefährdenden Schimmelbefall möglich oder aber bei anderen Sachlagen die zu einer Unbewohnbarkeit der Wohnung führen.

Die Mietminderung könnte sodann von der monatlichen Miete einbehalten werden.

Weiterhin gibt es noch eine andere Möglichkeit die Mietminderung durchzuführen. Der Mieter mindert nicht faktisch sondern überweist weiterhin seinen regulären Mietzins, führt diese Überweisungen bzw. Zahlungen allerdings vorbehaltlich durch. Der Mieter zahlt somit seine Miete nur noch unter Vorbehalt. Die Vorbehaltszahlung muss dem Vermieter allerdings auch bekannt gegeben werden. Am besten eignet sich dafür ein Hinweis im Verwendungszweck der Überweisung.  Nach Beseitigung des Mangels oder des Schadens kann dann der Mieter den Minderungsbetrag zurückfordern und auch vor Gericht gehen. Der Vorteil dieser Variante liegt darin, dass der Vermieter weiterhin zunächst seine Miete erhält. Das Risiko einer fristlosen Kündigung wird somit verringert. Nachteilig ist natürlich, dass dem Mieter nunmehr ein Druckmittel weniger zur Verfügung steht.

Wie sich der Mieter entscheidet bleibt natürlich regelmäßig ihm selbst überlassen. Der Mieter sollte sich allerdings vorher über die jeweiligen rechtlichen Möglichkeiten und Konsequenzen informieren.

Bei Fragen hinsichtlich einer Mietminderung oder aus anderen Bereichen, können Sie gerne jederzeit einen Termin mit mir vereinbaren.

Häufig kommt es vor, dass das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter über Wohnraum bzw. eine Wohnung Schwierigkeiten bereitet. In letzter Konsequenz kann dies dazu führen, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter erfolgt. Viele Parteien stellen sich dann die Frage, wie kann eine Räumungsklage durchgeführt werden. Diese Frage stellen sich nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter einer Wohnung werden sich häufig über den Ablauf einer möglichen Räumungsklage Gedanken machen. Grundsätzlich ist für eine Räumungsklage über Wohnungen ein beendetes Mietverhältnis notwendig. Damit das Mietverhältnis tatsächlich als beendet gilt, sind die ordentliche Kündigung, die außerordentliche Kündigung, bei Zeitmietverträgen der Zeitablauf oder ein Aufhebungsvertrag zwischen den Parteien möglich. Ein Vermieter, der den Mieter aus der Wohnung räumen möchte, kann die Kündigung sowohl auf ordentliche als auch auf außerordentliche Kündigungsgründe stützen. Hierbei ist allerdings vorher zu prüfen, ob diese auch tatsächlich vorliegen. Im Rahmen einer ordentlichen Kündigung ist es für den Vermieter nicht ganz einfach diese auszusprechen, da er zur Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig ein berechtigtes Interesse benötigt. Dies gilt zumindest im Regelfall, wobei es auch hier kleinere Ausnahmen gibt. Ein berechtigtes Interesse liegt im Regelfall vor, wenn der Vermieter Eigenbedarf für seine Familienangehörigen oder sich selbst anmeldet, oder Kündigungsgründe vorliegen, die eine erhebliche Verletzung des Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter darstellen. Darüber hinaus kommen selbstverständlich auch noch weitere Kündigungsgründe in Betracht, die immer nach dem Einzelfall zu bemessen sind. Eine formale Voraussetzung der ordentlichen Kündigung ist, dass diese spätestens am 3. Werktag eines Monats dem Mieter zugehen muss, damit die Kündigung zum übernächsten Monat (Ablauf) wirksam wird. Desweiteren muss die Kündigung schriftlich erfolgen, wobei auch hier die Gründe angegeben werden müssen und der Mieter über sein Widerspruchsrecht belehrt wird muss. Dieses Widerspruchsrecht, die so genannte Sozialklausel, kann durch den Mieter in Anspruch genommen werden, sofern er den Widerspruch schriftlich erklärt und dieses 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt. Der Vermieter hat sodann eine Abwägung zu treffen.

Sofern letztlich eine ordentliche Kündigung vorliegt, wäre am Schluss das Mietverhältnis beendet. Selbstverständlich kommen auch neben den oben genannten Kündigungsgründen andere Kündigungsgründe in Betracht. Hierbei sind insbesondere noch die außerordentlichen Kündigungsgründe zu nennen, wobei hierbei dann durch den Vermieter eine fristlose Kündigung erfolgen kann. Dazu ist ein wichtiger Grund notwendig, da es dem Vermieter nicht mehr zumutbar sein darf das Mietverhältnis bis zum regulären Ende bestehen zu lassen. Mögliche Gründe wären hierbei der Verzug mit der Zahlung der geschuldeten Miete, intensive und wiederkehrende Störung des Hausfriedens oder ähnliches. Es kommen selbstverständlich auch viele weitere Möglichkeiten in Betracht, wodurch eine außerordentliche Kündigung erwirkt werden kann. Dieses ist grundsätzlich im Einzelfall zu bestimmen. Wichtig ist, dass vor der Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung erfolgen muss. Im Rahmen des Kündigungsschreibens müssen sodann ebenfalls die Kündigungsgründe genannt werden. Sofern nunmehr ein beendetes Mietverhältnis vorliegt, der Mieter aber dennoch nicht ausgezogen ist, so kann der Vermieter zur Durchsetzung seiner Rechte eine Räumungsklage erheben. Die Klage ist dann zulässig, wenn der Mieter nicht bereit ist, die Wohnung fristgerecht zu räumen. Von einer Räumungsklage sollte abgesehen werden bzw. noch intensiv geprüft werden, wenn der Mieter bereits die vollständig geräumte Wohnung inklusive sämtlicher Schlüssel an den Vermieter übergeben hat. Selbstverständlich kann der Vermieter im Rahmen der Räumungsklage noch weitere Ansprüche geltend machen. Sofern es nach in dem Termin zur mündlichen Verhandlung zu einer Verurteilung kommt, so kann eine angemessene Räumungsfrist durch das Gericht gewährt werden, sofern der Mieter hierzu einen begründeten Antrag stellt. Das Vollstreckungsgericht kann sogar darüber hinaus eine zwangsweise Räumung komplett untersagen, sofern die Schutzbedürfnisse des Vermieters aufgrund einer äußerst besonderen Härte gegenüber dem Mieter zurücktreten müssen. Ein solcher Antrag muss durch den Mieter spätestens 2 Wochen vor dem Räumungstermin gestellt werden. Eine Neuerung hinsichtlich der eigentlichen Räumungsvollstreckung ist die so genannte Berliner Räumung. Diese stellt eine Vollstreckung dar, indem der Gerichtsvollzieher den Vermieter wieder in Besitz setzt und sämtliche sich in der Wohnung befindlichen Gegenstände im Rahmen des Vermieterpfandrechts im Besitz des Vermieters verbleiben. Der Vermieter (Gläubiger) wird dann die Wohnung im Rahmen der Pfandverwertung selbst entleeren. Dieses hat den Vorteil, dass der Vermieter weniger Kosten an den Gerichtsvollzieher zahlen muss, da die Transport- und Einlagerungskosten hinsichtlich der Wohnungseinrichtung nicht mehr auftreten. Sofern Sie Fragen hinsichtlich einer Räumung oder einer Räumungsklage haben, können Sie sich gerne an Rechtsanwalt Jens Hamschmidt wenden. Sie können gerne ein Termin vereinbaren.